форум жителей ЖК Гусарская Баллада

Без права переподписки

Договоры купли-продажи недвижимости будут приобретать силу с момента подписания.

Схема регистрации сделок с жилой недвижимостью в ближайшее время может претерпеть существенные изменения. Согласно поправкам в Гражданский кодекс, внесенными в четверг главой думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым, предполагается упразднить регистрацию договора купли-продажи жилых помещений, сохранив только регистрацию перехода прав собственности. Аналогичные изменения предполагается внести и в отношении договоров ренты.

Впрочем, если в случае договоров купли-продажи данные изменения и защитят покупателей квартир, и сократят количество бюрократических процедур, то в случае с договорами ренты принятие данных поправок открывает широкие возможности для злоупотреблений.

Вносимые поправки можно разделить на две части: первая касается договоров купли-продажи жилой недвижимости, вторая - договоров ренты.

По словам Павла Крашенинникова, эти поправки необходимы для устранения существующей ныне двойной процедуры регистрации прав граждан и юридических лиц на жилую недвижимость, а также снижения издержек на ее выполнение. «Это, во-первых, исключает ситуацию неопределенности, в которой участники сделки могут находиться длительное время до момента регистрации договора. Во-вторых, вдвое снижаются материальные затраты на оформление сделки, равно как и административные издержки на само осуществление процедуры», - пояснил Крашенинников.

Действительно, сегодня схема сделки купли-продажи жилой недвижимости выглядит следующим образом: стороны заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе, которая впоследствии регистрирует и переход прав собственности. Формально юридическую силу договор купли-продажи приобретает только после регистрации.

На практике же оказывается так, что покупатель вносит оговоренный с продавцом задаток еще до того, как договор вступил в силу. Именно в этот момент и возникает та неопределенность, на которую указывает автор законодательной инициативы Павел Крашенинников. Фактически после получения задатка, но еще до регистрации договора продавец вполне может отозвать свое заявление из Федеральной регистрационной службы и договориться о продаже с другим покупателем.

«В той ситуации, которая была на рынке недвижимости до кризиса, когда цены на рынке постоянно росли, продавцы, найдя более выгодного покупателя, нередко прибегали к подобной схеме. При этом покупатель, оплативший задаток или завязанный на ипотечный кредит в банке, оказывался в весьма щекотливой ситуации», - поясняет партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский.

Наказать непорядочного продавца при этом было практически невозможно - ведь без регистрации юридической силы у договора купли-продажи просто не было. «Единственная обязанность, возникающая у продавца после подписания договора, - это отнести пакет документов в Федеральную регистрационную службу. Даже выплата задатка покупателем с юридической точки зрения - всего лишь акт доброй воли», - уточняет Можаровский.

Предложенные Павлом Крашенинниковым поправки фактически делают договор купли-продажи «железобетонным», наделяя его юридической силой с момента подписания. Продавца, отказавшегося выполнять условия сделки, можно будет призвать к ответственности в суде. «Договор действителен и продавец не может предложить квартиру другому покупателю, так как это будет означать фактическую двойную продажу. В суде можно будет требовать понуждения к регистрации перехода права собственности», - считает Виталий Можаровский.

А вот со второй частью поправок, касающихся договора ренты, все не так гладко. «Если ренту перестанут регистрировать, то все одинокие пенсионеры, заключившие подобные договора оказываются под угрозой», - переживает глава департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Lex Юрий Борисенко. По его словам, именно регистрация таких договоров сегодня может обезопасить пенсионеров от мошенников: ведь именно при регистрации проверяется юридическая состоятельность документа, дееспособность сторон, наличие или отсутствие обременений.

«Может случиться так, что на одну и ту же квартиру заключено несколько договоров ренты, и как в отсутствии регистрации можно будет разобраться, кто первым заключил договор, - недоумевает Юрий Борисенко. - Да, регистрация несколько затягивает процедуру, но человек, который хочет получить квартиру по договору ренты, должен потрудиться, чтобы все было законно». По словам эксперта, именно введение регистрации договоров ренты в свое время явилось главной причиной появления нелегального бизнеса по отъему квартир у одиноких пенсионеров.

Да... У меня вот такой вопрос-хочу посоветоваться... Идет процесс покупки квартиры в ЖК "Гусарская баллада" в корпусе 9 на 16 этаже... Поиск квартиры осуществлял мой риэлтор, когда осматривали дома в этом комплексе наткнулись на стоящий микроавтобус рядом со шлагбаумом с табличкой "ИНКОМ", выяснили что у них есть одна однушка, пошли смотреть-понравилась На следующий день внесли аванс-забронировали... Этот аванс-это деньги за услуги Инкома. Продавец квартиры-юридическое лицо. Менеджеры ИНКОМА сказали что квартиру можно купить только по такой схеме: деньги перечеслять только на рассчетный счет, наличкой-не берут... Первую сумму хотят чтобы я перечислила на счет их Дочерней компании (сумма 50% от общей суммы) за "оказания услуг подбора квартиры", и только после того как я перечислю деньги- они готовы выдать мне на руки "Договор ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ купли-продажи квартиры" и счет на оплату основной суммы...( Какие гарантии что они выдадут предварительный договор купли-продажи? после оплаты по певому счету ) А только потом когда юридическая компания получит собственноть на эту квартиру( в течении пол года)-они со мной подпишут ОСНОВНОЙ договор купли-продажи". То есть они не хотят показывать в основном договоре всю сумму за квартиру...поэтому просят оплатить половину суммы "По договору за услуги"...
Мой юрист посмотрев документы и узнав схему-сказал что такой "сплош и рядом"... У меня это первая покупка недвижимости, поэтому вся эта схема мне кажеться странной... Может кто что подскажет?